Incorporação imobiliária vertical e horizontal

Instituição de condomínio, memorial de incorporação, convenção, patrimônio de afetação e registros, para edifícios, condomínios de casas e de lotes.

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Do terreno ao registro da incorporação.

A incorporação é o que permite vender unidades de um empreendimento ainda não implantado. Antes da primeira venda, o incorporador precisa registrar o memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis.

Conforme o código de normas de cada estado, esse registro pode ou não ser precedido pelo da instituição de condomínio, que discrimina as unidades e suas frações ideais. O escritório atua em qualquer desses cenários: prepara os documentos que a norma local exige e acompanha os registros até a conclusão.

O caminho até a primeira venda

01
Terreno
Análise do terreno e da forma de aquisição, inclusive por permuta.
02
Instituição de condomínio
Discriminação das unidades e das frações ideais.
03
Memorial de incorporação
Montagem e conferência dos documentos, com a minuta da convenção e a avaliação do patrimônio de afetação.
04
Registro
Resposta às exigências do cartório até o registro do memorial.
05
Vendas
Contratos com os adquirentes, alinhados ao memorial. A venda das unidades depende do registro.

A ordem das etapas 02 e 03 depende do código de normas de cada estado: em alguns, a instituição do condomínio é registrada antes da incorporação; em outros, depois dela.

Condomínio de lotes

Cada lote, uma unidade autônoma.

O condomínio de lotes segue a mesma lógica do condomínio edilício: cada lote é unidade autônoma, com fração ideal nas áreas comuns, e as vias e áreas de lazer pertencem aos condôminos. O empreendimento pode ser estruturado como incorporação imobiliária, com a infraestrutura a cargo do empreendedor (Código Civil, art. 1.358-A, §§ 2º e 3º).

Para loteamentos abertos ou de acesso controlado, veja Parcelamento do solo →

Escopo

O que o trabalho envolve

Para quem: incorporadoras, construtoras que incorporam, empreendedores de condomínios de lotes e proprietários de terreno que vão incorporar.

Análise do terreno e da forma de aquisição, inclusive por permuta.
Memorial de instituição de condomínio, com a discriminação das unidades e das frações ideais.
Montagem e conferência do memorial de incorporação.
Condomínios de lotes: estruturação, instituição e regras de uso das áreas comuns.
Minuta da convenção de condomínio e do regimento interno.
Averbação do patrimônio de afetação.
Resposta às exigências do cartório.
Modelos de contrato com os adquirentes, alinhados ao memorial.

Perguntas frequentes

Dúvidas comuns sobre incorporação

Quando o incorporador pode começar a vender as unidades?

Depois do registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis. A Lei 4.591/1964 condiciona a negociação das unidades a esse registro (art. 32) e trata a venda sem ele como infração (art. 66, I).

O que é o patrimônio de afetação?

É um regime opcional que separa o terreno, a obra e os recursos do empreendimento do restante do patrimônio do incorporador, e os destina à conclusão da obra e à entrega das unidades (Lei 4.591/1964, arts. 31-A a 31-F). A adoção também tem reflexos tributários, que entram na análise.

Qual a relação entre o memorial e a convenção de condomínio?

A minuta da futura convenção integra o memorial (Lei 4.591/1964, art. 32, j). Por isso as regras de uso e de rateio do edifício são definidas antes das vendas, e não depois da entrega.

O que é o memorial de instituição de condomínio?

É o ato que cria juridicamente o condomínio edilício: discrimina cada unidade, fixa a fração ideal de cada uma no terreno e nas partes comuns e define a finalidade das unidades (Código Civil, art. 1.332). É registrado na matrícula do imóvel (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 17). Conforme o código de normas de cada estado, o registro da instituição pode anteceder o da incorporação.

Condomínio de lotes é loteamento?

Não. No loteamento, vias e áreas públicas passam ao Município. No condomínio de lotes, cada lote é unidade autônoma e as vias e áreas comuns são propriedade dos condôminos, aplicando-se, no que couber, as regras do condomínio edilício e a legislação urbanística (Código Civil, art. 1.358-A).